Stand: Nov. 2016. Copyright: AWTS Steuerberatungsgesellschaft mbH, Zeil 29-31, 60313 Frankfurt am Main, Tel. 069 40500420, post@awts.de.


#Top-Steuerberater-3

Wer die Spielregeln beherrscht, siegt auch gegen das Finanzamt

V. Steuerberater-Tipps für Immobilienunternehmer


Tipp Nr. 1: Verkaufsabsicht ist steuerschädlich!

Viele Finanzämter erkennen Werbungskosten nicht mehr an, wenn der Eigentümer einer zu vermietenden Immobilie zu erkennen gegeben hat, dass er statt zu vermieten ggf. auch verkaufen würde. Deshalb: Vermietungsabsicht stets für das Finanzamt sorgfältig dokumentieren!

 

Tipp Nr. 2: Kosten absetzen:

Wer als Vermieter ein Arbeitszimmer unterhält, um seine Immobilien zu verwalten, kann die Kosten des Arbeitszimmers u. U. in vollem Umfang steuerlich zum Abzug bringen (einschließlich Nebenkosten u. Renovierung, falls erforderlich). Die Reisekosten zur Immobilie - z. B. um nach dem Rechten zu sehen - lassen sich steuermindernd absetzen. Befindet sich die Immobilie nicht am Wohnort, dann lassen sich auf diese Weise auch Übernachtungspauschalen und Verpflegungsmehraufwendungen absetzen.

 

Tipp Nr. 3: 400 Euro-Job

Wer einen Familienangehörigen wie z.B. den Lebensgefährten mit der Hausverwaltung beauftragt, kann die hierfür entstehenden Kosten im Rahmen des Fremdvergleiches natürlich steuerlich absetzen. Insbesondere ein 400 EUR Job kann sich hier anbieten. Wichtig nur: Unter Angehörigen müssen sowohl Vertrag als auch Gestaltung dem Fremdvergleich entsprechen.

 

Tipp Nr. 4: Gewerblicher Grundstückshandel

Wer mehr als 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren an- und verkauft, wird vom Finanzamt als gewerblicher Grundstückshändler angesehen - mit einschneidenden Folgen. Vor allem beim Immobiliengesellschaften kann ein gewerbliche Grundstückshandel das gesamte Vermögen der Gesellschaft steuerlich zum Betriebsvermögen machen. Dies sollte unbedingt von vornherein vermieden werden. Wer von vornherein weiß, dass er die 3-Objekte Grenze überschreitet, fährt besser mit der Rechtsform der GmbH oder UG(haftungsbeschränkt).


Tipp Nr. 5: Vermieten an Angehörige:

Die Vermietung an Angehörige muss vom Finanzamt anerkannt werden, wenn sie dem Fremdvergleich entspricht und der Mietpreis mindestens 75% der ortsüblichen Miete ausmacht. Unter Angehörigen sind auch über Kreuz Vermietungen steuerlich anerkannt, wenn und soweit ein sachlicher Grund hierfür besteht. Insbesondere wenn die Wohnungsgrößen unterschiedlich sind und vielleicht auch in unterschiedlichen Orten liegen, wird sich dies dem Finanamt gegenüber darstellen lassen. Von einer über Kreuz vermietung spricht man, wenn z.B. zwei Brüder jeweils ein Haus kaufen, es aber nicht selbst bewohnen, sondern es dem anderen Bruder vermieten. Die Über-Kreuz Vermietung kommt idR zu deutlich günstigeren steuerlichen Ergebnissen.


Tipp Nr. 6: 10-Jahres-Grenze beachten

Eine häufig unerkannte Steuerfalle stellt die 10-Jahres-Grenze für private Veräußerungsgeschäfte dar. Es sollte stets darauf geachtet werden, dass die 10-Jahres-Frist eingehalten ist. Die 10-Jahres-Grenze sollte auch dann beachtet werden, wenn scheinbar ohne Gewinn veräußert wird. Denn bei Veräußerungen binnen der 10-Jahres-Frist werden zum Verkaufspreis die bislang geltend gemachten Abschreibungen hinzugerechnet. Das kann leicht zu bösen steuerlichen Überraschungen führen, insbesondere bei Denkmalschutzobjekten

 

Tipp Nr. 7: Renovierungskosten in vollem Umfang absetzen.

Renovierungskosten, die erst 3 Jahre nach dem Hauskauf anfallen und die mit einer Vermietung zusammenhängen, können evtl. auch dann in vollem Umfang sofort steuerlich abgesetzt werden, wenn sie 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Ziehen Sie einen Berater hinzu, wenn das Finanzamt diese Renovierungskosten als nachträgliche Anschaffungskosten behandeln will. Profis sichern sich natürlich vor der Investition entsprechend ab.

 

Tipp Nr. 8: Abfluss von Kosten steuern.

Die zeitliche Zuordnung von Kosten kann - in Grenzen - über das Zuflussprinzip des § 11 EStG gesteuert werden: So sind z. B. Anzahlungen oder Abschlusszahlungen im Jahr der Zahlung zu erfassen und nicht etwa in demjenigen Jahr, in dem die damit zusammenhängende Leistung ausgeführt wurde.

 

Tipp Nr. 9: Abgeschriebene Objekte evtl. versilbern

Wenn eine Immobilie komplett abgeschrieben ist und darüberhinaus vielleicht auch noch schuldenfrei ist, sollte man über einen Verkauf nachdenken. Ansonsten muss jeder Cent an Überschuss mit dem Finanzamt geteilt werden. Übrigens: Die Veräußerung kann auch an den Ehepartner geschehen, dies ist sogar grunderwerbsteuerfrei. Wir rechnen Ihnen gerne vor, welche steuerlichen Vorteile das bringt.

 

Tipp Nr. 10: Denkmalschutz nutzen

Ein Denkmalschutzobjekt kann gegenüber einer herkömmlichen Immobilie mächtig Steuern sparen, selbst wenn man sie selbst nutzt. Es sind 100% der Sanierungskosten verteilt über 12 Jahre vollständig absetzbar. Es muss aber unbedingt darauf geachtet werden, dass die Sanierungskosten zeitlich erst nach Anschaffung entstehen.  


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